物业管理立法常见问题“八十问”

目录问题1：如何在物业管理中更好地体现“党建引领”？…………………………………………………（1）问题2：业主在物业管理活动中享有哪些权利？……（1）问题3：业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？…………………………………………………（2）问题4：业主自治主要有哪些形式？…………………（2）问题5：成立业主大会，物业管理区域应当具备哪些条件？……………………………………………（3）问题6：业主共同决定事项包括哪些？………………（4）问题7：业主共同决定事项的表决规则是什么？……（4）问题8：业主大会会议分为哪些类型？………………（5）问题9：如何解决业主大会会议召开难、表决难问题？…………………………………………………（5）问题10：业主能否委托他人参加业主大会会议并代为投票表决？……………………………………（6）问题11：业主大会筹备组由哪些人员组成？…………（6）问题12：业主大会筹备组成员应当符合哪些条件？…（7）问题13：首次业主大会会议的筹备经费由谁承担？…（7）问题14：如何选举产生业主委员会？…………………（8）

问题15：担任业主委员会成员需要符合哪些条件？………………………………………………（8）问题16：如何确保业主委员会成员候选人符合任职条件？………………………………………………（9）问题17：业主委员会有哪些工作职责？……………（9）问题18：业主委员会公开事项包括哪些？…………（10）问题19：如何帮助、支持业主委员会成员履职？…（11）问题20：如何防止业主委员会成员领取过高的报酬或者补贴？………………………………………（11）问题21：业主委员会成员禁止行为有哪些？………（11）问题22：业主委员会成员职务终止的情形有哪些？………………………………………………（12）问题23：如何监督业主委员会规范履职？…………（13）问题24：业主委员会任期届满但未及时组织换届选举的，应该如何处理？……………………………（14）问题25：业主大会、业主委员会作出违法、违规决定时，应该如何处理？……………………………（15）问题26：业主委员会不能正常履职必须组织改选的情形主要有哪些？………………………………（15）问题27：业主委员会候补委员享有哪些权利？……（16）问题28：管理规约主要包括哪些内容？……………（16）问题29：业主大会议事规则主要包括哪些内容？…（17）

问题30：能否在本条例中增设业主代表大会制度的相关规定？………………………………………（18）问题31：能否在本条例中增设业主监督管理委员会（或者监事会）制度的相关规定？……………（18）问题32：建设单位可通过哪些方式选聘前期物业服务人？…………………………………………（19）问题33：物业服务用房的所有权属于谁？…………（20）问题34：物业服务用房配置面积应当符合什么要求？………………………………………………（20）问题35：物业服务用房集中配置应当符合什么要求？………………………………………………（21）问题36：业主委员会办公用房从何处安排？………（21）问题37：如何加强对前期物业承接查验的监督管理？………………………………………………（22）问题38：物业服务合同终止后，原物业服务人应当移交的资料和财物包括哪些？…………………（23）问题39：物业服务合同终止后，如何加强对原物业服务人和新物业服务人之间交接工作的监督？………………………………………………（23）问题40：物业管理活动中信息公开的方式有哪些？………………………………………………（24）问题41：物业服务人应当及时向业主公开哪些信息？

………………………………………………（24）问题42：如何督促物业服务人进行信息公示？……（25）问题43：如何加强对物业服务人履约的监督？……（25）问题44：物业费可以采取哪些形式进行约定？……（26）问题45：如何确定物业费收费标准？………………（26）问题46：物业服务人是否应当公布物业费使用情况？………………………………………………（27）问题47：能否对物业服务人使用物业费的情况进行审计？…………………………………………（27）问题48：业主转让物业时，未结清的物业费由谁承担？………………………………………………（28）问题49：如何督促业主按照合同交纳物业费？……（28）问题50：物业服务行业协会应当在物业管理活动中发挥哪些作用？…………………………………（29）问题51：如何加强老旧住宅小区物业管理？………（29）问题52：物业管理区域内禁止行为主要包括哪些？………………………………………………（30）问题53：如何加强对物业管理区域内禁止行为的监督？………………………………………………（30）问题54：如何加强物业管理区域内行政执法的力度？………………………………………………（31）问题55：如何加强对物业管理区域内便民设施的维护管

理？…………………………………………（31）问题56：如何加强对物业管理区域内装饰装修行为的监督管理？……………………………………（31）问题57：如何加强对物业管理区域内生活垃圾分类投放的监督管理？………………………………（32）问题58：如何加强物业管理区域内高空坠物安全管理？………………………………………………（32）问题59：如何确保物业管理区域内停车位优先满足业主需要？………………………………………（33）问题60：如何规范物业管理区域内的停车管理？…（33）问题61：如何加强物业管理区域内消防安全管理？………………………………………………（34）问题62：物业管理区域内的共用部位是指什么？…（35）问题63：物业管理区域内的共用设施设备是指什么？………………………………………………（35）问题64：如何规范物业管理区域内公共收益的管理？………………………………………………（35）问题65：公共收益如何用于补充专项维修资金？…（36）问题66：什么是住宅物业保修金？…………………（36）问题67：住宅物业保修金交存的标准是什么？……（37）问题68：如何督促建设单位按时、足额交纳保修金？………………………………………………（37）

问题69：住宅物业保修期限是多久？………………（37）问题70：若建设单位已不存在，应当如何处理住宅物业保修金？……………………………………（38）问题71：什么是专项维修资金？……………………（38）问题72：专项维修资金交存的标准是怎样规定的？………………………………………………（38）问题73：哪些费用不得从专项维修资金中列支？…（39）问题74：如何解决专项维修资金使用难问题？……（39）问题75：能否增设专项维修资金保值增值的相关规定？………………………………………………（40）问题76：如何更好体现国家公职人员在物业管理活动中的带头模范作用？…………………………（40）问题77：如何加强对物业管理活动中业主个人信息的保护？…………………………………………（41）问题78：业主能否将住宅改变为经营性用房？……（41）问题79：如何支持物业服务人参与突发事件应对工作？………………………………………………（42）问题80：如何明确我市南太湖新区管理委员会在物业管理活动中的职责？…………………………（42）

-1-问题1：如何在物业管理中更好地体现“党建引领”？答：本条例已作具体规定。一是将“党建引领”作为物业管理的基本原则。本条例第三条规定：物业管理遵循党建引领、以人为本、权责统一，以及业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。二是构建社区、村党组织领导下的议事协调机制。本条例第七条规定：建立健全社区、村党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人议事协调机制，发挥所在社区的企业事业单位、社会组织、联系社区的有关部门等参与物业管理活动的积极性，促进和谐社区建设。三是发挥党员在业主自治中的引领作用。本条例第十七条第一款规定：鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会成员。问题2：业主在物业管理活动中享有哪些权利？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。民法典物权编第六章和合同编第二十四章都有一些相关规定。国务院《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）

-2-监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用（注：与民法典保持一致，本条例将“专项维修资金”统一表述为“建筑物及其附属设施的维修资金”，而其他前期制定的法规及政府规范性文件仍表述为“专项维修资金”，两者概念相同）；（十）法律、法规规定的其他权利。问题3：业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。国务院《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。问题4：业主自治主要有哪些形式？答：上位法已有规定，本条例作了进一步补充。一是不成立业主大会，由业主共同组织实施业主自治。《浙江

-3-省物业管理条例》第六条第三款规定：物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。二是成立业主大会。国务院《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。三是由居（村）民委员会组织实施业主自治。针对由于物业管理区域尚未具备成立业主大会条件或者其他原因未成立业主大会的情况，本条例作了补充规定，第十五条第三款规定：可以由居（村）民委员会组织业主依法共同决定物业管理事项。问题5：成立业主大会，物业管理区域应当具备哪些条件？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第八条第一款规定：物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，居民委员会应当予以协助：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

-4-问题6：业主共同决定事项包括哪些？答：本条例作了具体规定。本条例第十五条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）设立业主委员会候补委员制度；（五）聘请执行秘书、财务人员等；（六）确定有关人员的报酬或者补贴；（七）选聘和解聘物业服务人；（八）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（九）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（十）改建、重建建筑物及其附属设施；（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。问题7：业主共同决定事项的表决规则是什么？答：本条例作了具体规定。根据本条例第十五条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

-5-问题8：业主大会会议分为哪些类型？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第十一条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。问题9：如何解决业主大会会议召开难、表决难问题？答：本条例作了具体规定，在法规释义中又作了进一步说明。为适应物业管理数字赋能的发展趋势，运用电子信息技术有效解决业主大会会议召开难、表决难问题，本条例第十条第二款规定：市物业主管部门应当建设统一的物业管理数字化信息平台。对此，法规释义中解释，此信息平台包含信息的依法发布，相关资料、标准、规范的便捷查询，业主意见的征求和投票表决，物业服务人过往服务的信用查询，物业费代收代付，物业管理法律法规和政策咨询，物业纠纷投诉处理等服务功能。另外，本条例还专设条款对业主大会会议电子投票表决作出规定。本条例第二十四条规定：业主共同决定事项采用电子投票表决的，可以通过市物业主管部门建立或者认定的电子投票系统进行。对此，法规释义中解释，业主投票表决的，可以按

-6-照传统方法，由会议投票、业主本人书面签字，也可以采用电子信息等新技术表决。市物业主管部门建设的物业管理数字化信息平台是电子投票表决的主要平台，使用其他电子票决系统的，一般先由市物业主管部门认定。问题10：业主能否委托他人参加业主大会会议并代为投票表决？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第九条规定：业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。问题11：业主大会筹备组由哪些人员组成？答：上位法已有规定，本条例作了进一步细化、补充。《浙江省物业管理条例》第八条第二款规定：业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。本条例对此作了进一步细化，第十二条第二款、第三款规定：筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的人员组成。筹备组组长由街

-7-道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的人员担任。筹备组由五至十一人单数组成，其中业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。问题12：业主大会筹备组成员应当符合哪些条件？答：本条例作了具体规定。本条例第十二条第三款规定：具有条例第十七条规定的不得担任业主委员会成员情形的业主，不得参加筹备组。（注：不得担任业主委员会成员情形详见问题15）问题13：首次业主大会会议的筹备经费由谁承担？答：上位法有规定，本条例作了细化规定。《浙江省物业管理条例》第八条第四款规定：首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。本条例第十四条规定：首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照市、区县人民政府制定的标准承担。关于我市筹备经费目前标准，根据《湖州市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的若干意见》（湖政办发[]41号）规定，首次业主大会会议筹备经费由建设单位（开发主体）承担，收取标准一般为每平方米0.2元，最低为1万元，最高为3万元，在项目竣工交付时由街道办事处或乡镇人民政府代收，单独建账。本条例法规释义对此说明：筹备经费具体标准由市、区县人民政府制定，并可根据实际情况进行必要调整。

-8-问题14：如何选举产生业主委员会？答：本条例作了具体规定。关于选举产生首届业主委员会，根据本条例第十三条第一款规定，首次业主大会会议召开前，由筹备组确定首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会成员候选人产生办法并以此确定业主委员会成员候选人名单，以及制定业主委员会选举办法。然后，由筹备组组织全体业主召开首次业主大会会议，根据首次业主大会会议表决规则，对业主委员会成员候选人进行表决，选举产生首届业主委员会。关于业主委员会换届选举，本条例第二十二条第一款规定：业主委员会任期届满六十日前，应当按照有关规定组织换届选举。问题15：担任业主委员会成员需要符合哪些条件？答：上位法已有规定，本条例作了进一步细化、补充。国务院《物业管理条例》第十六条第二款规定：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。本条例第十七条第一款作了进一步细化，明确了五种不得担任业主委员会成员的情形，具体为：（一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；（二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的；（三）违反约定拒交物业费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的；（四）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不

-9-良影响的；（五）业主大会决定的其他情形。问题16：如何确保业主委员会成员候选人符合任职条件？答：本条例作了具体规定。对于业主委员会成员候选人是否符合任职条件的相关信息，业主难以掌握，因此必须由有关部门提供。对此，本条例第十七条第二款规定：区县物业主管部门应当会同有关部门建立业主委员会成员候选人资格信息查询服务机制。问题17：业主委员会有哪些工作职责？答：上位法已有规定，本条例作了进一步补充。国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本条例第十六条第一款作了进一步补充，明确了业主委员会的十项职责，具体为：（一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施情况；（二）拟定物业服务人选聘方案；（三）根据业主大会决定，代表业主与物业服务人签订物

-10-业服务合同；（四）及时了解业主对物业服务的意见、建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（五）督促业主、非业主使用人遵守管理规约，督促业主交纳拖欠的物业费、建筑物及其附属设施的维修资金；（六）协助居（村）民委员会调解业主、非业主使用人、物业服务人因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（七）根据业主大会决定，组织、监督物业共有部分的经营、使用；（八）制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案；（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。问题18：业主委员会公开事项包括哪些？答：本条例作了具体规定。根据本条例第十九条规定，业主委员会应当向全体业主公开的事项包括：（一）业主大会议事规则、管理规约；（二）物业服务合同；（三）业主大会和业主委员会经费收支情况；（四）业主大会和业主委员会的决定；（五）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（六）物业共有部分的收益、使用；（七）接受经济责任审计情况；（八）其他应当向业主公开的事项。

-11-问题19：如何帮助、支持业主委员会成员履职？答：本条例作了具体规定。一是组织开展履职培训。根据本条例第五条第二款规定，区县物业主管部门的职责中包括了会同街道办事处、乡（镇）人民政府定期开展业主委员会成员培训。二是可视情领取报酬或者补贴。根据本条例第十五条第一款规定，业主委员会成员等有关人员可以根据业主共同决定，领取一定的报酬或者补贴。三是可视情聘请工作人员。根据本条例第十五条第一款规定，业主共同决定事项中包括了聘请执行秘书、财务人员等工作人员。问题20：如何防止业主委员会成员领取过高的报酬或者补贴？答：本条例作了原则性规定，在法规释义中作了相关说明。根据本条例第十五条第一款规定，业主委员会成员等有关人员可以根据业主共同决定，领取一定的报酬或者补贴。对此，法规释义中解释，实践中，有关人员的报酬或者补贴可由业主大会按需要选择、确定。问题21：业主委员会成员禁止行为有哪些？答：本条例作了具体规定。本条例第十八条规定：业主委员会成员应当认真履行职责、承担业主委员会安排的工作任务，不得有下列行为：（一）本人、配偶及其直系

-12-亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职或者投资入股；（二）擅自动用建筑物及其附属设施的维修资金、公共收益，或者侵占、挪用业主共有财物；（三）利用职务上的便利，索取或者非法收受物业服务人、有利害关系的单位或者个人提供的利益，接受减免物业费或者其他费用；（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（五）违规使用业主大会或者业主委员会印章；（六）隐匿、篡改、毁弃或者拖延、拒绝提供有关资料；（七）其他损害业主共同利益或者妨碍公正履职的行为。问题22：业主委员会成员职务终止的情形有哪些？答：本条例作了具体规定。本条例第二十条第一款规定：业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定，有下列情形之一的，业主委员会成员职务终止，由业主委员会予以公告：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）有本条例第十七条规定不得担任业主委员会成员情形的（详见问题15）；（三）因疾病或者其他原因难以履行职责的；（四）因故意犯罪被依法追究刑事责任的；（五）违反本条例第十八条禁止性规定的（详见问题21）；（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（七）一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或者一年内累计缺席业主委员会会议三分之一以上次数的。

-13-问题23：如何监督业主委员会规范履职？答：本条例作了具体规定。一是明确监督主体。本条例第六条规定：街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理作为基层治理的重要内容，负责指导业主大会成立、业主委员会选举等工作，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调处化解物业管理矛盾纠纷。居（村）民委员会应当对业主自治进行指导和监督，协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的监督管理工作，推进社区治理。二是明确工作职责。本条例第十六条第一款详细规定了业主委员会的各项工作职责（注：详见问题17）。三是明确禁止行为。本条例第十八条详细规定了业主委员会成员的禁止行为（注：详见问题21）；与之相对应，本条例第四十九条设置了罚则，具体为：业主委员会成员实施相关禁止行为的，由区县物业主管部门责令改正，没收违法所得，并处一千元以上一万元以下的罚款。四是保障业主知情权。本条例第十六条第二款规定：业主委员会应当于会议召开三日前，将业主委员会会议的内容和议程在物业管理区域内显著位置公示，听取业主的意见。召开会议时可以邀请物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会派员列席，也可以邀请业主列席。本条例第十九条详细规定了业主委员会应当向全体业主公开的事项（注：详见问题18）。五是规范退出管理。本条例第二十条详细规定了业主委员会成员职务终止的情形（注：详见问题

-14-22）。本条例第二十二条第四款规定：业主委员会任期届满和业主委员会主任离任时，经业主共同决定，可以对其进行经济责任审计。街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当予以指导和协助。本条例第二十三条第一款规定：业主委员会人数不足二分之一或者有其他原因不能正常履职的，街道办事处、乡镇人民政府应当通知业主委员会终止履行职责并组织改选。问题24：业主委员会任期届满但未及时组织换届选举的，应该如何处理？答：本条例作了原则性规定，在法规释义中作了相关说明。本条例第二十二条第一款、第二款规定：业主委员会任期届满六十日前，应当按照有关规定组织换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其限期组织换届选举，居（村）民委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、协助。对此，法规释义中解释，对任期届满六十日前，未启动换届选举的，一般是指业主委员会未按照有关程序和要求召开业主大会会议决定新一届业主委员会人选，包括未召开业主委员会会议讨论相关事项，未通知业主开展换届准备，未接受业主报名参选业主委员会成员等情形。条例规定街道办事处、乡镇人民政府是业主委员会换届的监督主体，日常应掌握各业主委员会换届日期，加强动态监督，指导好业

-15-主委员会任期届满的换届准备工作。如发现业主委员会无正当理由拖延换届准备的，或不能连任而故意拖延的，街道办事处、乡镇人民政府应予警示并及时干预，指导居（村）民委员会开展好相关工作。问题25：业主大会、业主委员会作出违法、违规决定时，应该如何处理？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。国务院《物业管理条例》第十二条第五款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。国务院《物业管理条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。问题26：业主委员会不能正常履职必须组织改选的情形主要有哪些？答：本条例作了原则性规定，在法规释义中作了相关说明。本第二十三条第一款规定：业主委员会人数不足二分之一或者有其他原因不能正常履职的，街道办事处、乡

-16-镇人民政府应当通知业主委员会终止履行职责并组织改选。对此，法规释义中解释，实践中，业主委员会由于主客观原因不能正常履职的情形一般包括：业主委员会成员人数经递补仍不足二分之一；业主委员会连续三个月未开展工作；业主委员会存在滥用职权等违法违规行为；业主委员会作出的决定严重违反法律法规和议事规则、管理规约。问题27：业主委员会候补委员享有哪些权利？答：本条例作了具体规定。本条例第二十一条第一款、第二款规定：业主委员会候补委员应当符合担任业主委员会成员的条件，由业主大会选举产生，人数不超过业主委员会成员人数的二分之一。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。业主委员会成员出现空缺时，从候补委员中按照得票顺序依次递补为业主委员会成员并由业主委员会予以公告。问题28：管理规约主要包括哪些内容？答：因上位法、建设部文件已有规定，本条例作补充规定。《浙江省物业管理条例》第十八条第一款规定：管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任

-17-等事项依法作出约定。建设部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》（建房[]号）第十八条规定：管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。本条例第三十八条第一款规定：管理规约可以对住宅小区车辆停放、消防安全、装饰装修、杂物堆放、动物饲养等事项以及约束性措施依法作出约定。问题29：业主大会议事规则主要包括哪些内容？答：因上位法、建设部文件已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第十九条规定：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。建设部《关于印发的通知》（建房[]号）第十九条规定：业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（八）业主委

-18-员会委员的资格、人数和任期等；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。问题30：能否在本条例中增设业主代表大会制度的相关规定？答：因业主代表大会制度在实践中尚不成熟，上位法也无相关规定，本条例对此未作出规定。增设业主代表大会制度相关规定，涉及业主代表大会与业主大会、业主委员会之间职权划分等制度设计难题，实践中制度成本高、工作量大、推行难度大。另外，随着电子投票系统的运用推广，业主大会会议召开难、投票表决难问题将得到有效解决，业主代表大会制度设计的价值将随之降低。本条例未就业主代表大会制度作出规定，但也未禁止此行为，各地在实践中可按“效用导向”原则执行。问题31：能否在本条例中增设业主监督管理委员会（或者监事会）制度的相关规定？答：因业主监督管理委员会（或者监事会）制度尚不成熟，上位法也无相关规定，本条例对此未作出规定。增设业主监督管理委员会（或者监事会）制度相关规定，涉及业主监督管理委员会（或者监事会）工作职责设定等制

-19-度设计难题。另外，从我市实践来看，虽有个别住宅小区已探索实施业主监督管理委员会制度，但监督业主委员会规范履职仍主要依赖于社区党组织作用的发挥。本条例第七条已对社区、村党组织领导下的议事协调机制作出规定，因此增设关于业主监督管理委员会制度的规定必要性并不突出。本条例未就业主监督管理委员会（或者监事会）制度作出规定，但也未禁止此行为，各地在实践中可按“效用导向”原则执行。问题32：建设单位可通过哪些方式选聘前期物业服务人？答：因上位法、政府文件已有规定，本条例作原则性规定。本条例第二十五条第一款规定：住宅物业的建设单位应当依照法律、法规规定，通过招投标方式或者协议方式选聘前期物业服务人。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。另外，根据《湖州市前期物业管理招标投标暂行办法》（湖建发[]号）第十条规定，在可采用协议方式选聘物业服务企业的条件中，“住宅规模较小”的具体标准为不足3万平方米。

-20-问题33：物业服务用房的所有权属于谁？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。民法典第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。国务院《物业管理条例》第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。与之相对应，国务院《物业管理条例》第六十二条设置了罚则：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。问题34：物业服务用房配置面积应当符合什么要求？答：上位法已有规定，本条例作补充规定。《浙江省物业管理条例》第二十六条规定：建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非

-21-住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。本条例第二十六条第一款补充规定：地下部分作为商业等经营用途的，其建筑面积应当计入地上总建筑面积计算基数。《浙江省物业管理条例》第五十二条设置了罚则：建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。问题35：物业服务用房集中配置应当符合什么要求？答：本条例作了具体规定。第二十六条第二款规定：物业服务用房应当相对独立、集中配置，所在楼层为地面以上不超过二层。物业管理区域建筑物总面积在十五万平方米以下的，物业服务用房不得超过两处；建筑物总面积超过十五万平方米的，物业服务用房不得超过三处。与之相对应，本条例第五十条设置了罚则：建设单位未按照要求提供物业服务用房的，由区县物业主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。问题36：业主委员会办公用房从何处安排？答：本条例作了明确规定。本条例第二十六条第四款

-22-规定：业主委员会办公用房从物业服务用房中安排。问题37：如何加强对前期物业承接查验的监督管理？答：条例作了具体规定。一是明确监督主体。本条例第二十七条第三款规定：物业承接查验应当在区县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府监督下进行，邀请部分业主参加。二是明确整改要求。根据本条例第二十七条第一款规定，承接查验发现问题的，建设单位应当在物业交付前整改并经验收合格。三是明确公示要求。根据本条例第三十一条第一款规定，物业服务人应当向全体业主持续公示并及时更新物业承接查验情况和物业承接查验协议。四是明确备案要求。本条例第二十八条规定：物业服务人应当与建设单位签订物业承接查验协议，明确物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等事项，报送区县物业主管部门备案。备案机关应当及时将物业承接查验协议转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会。五是明确法律责任。本条例第二十七条第二款规定：物业承接查验双方不得恶意串通，伪造有关文件、资料，隐瞒共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定情形，损害业主利益。与之相对应，本条例第五十一条设置了罚则：建设单位和物业服务人在承接查验过程中共同侵害业主

-23-利益的，由区县物业主管部门责令限期改正，分别处五万元以上十万元以下的罚款。问题38：物业服务合同终止后，原物业服务人应当移交的资料和财物包括哪些？答：本条例作了具体规定。本条例第三十五条第一款规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，配合新物业服务人做好查验、交接等相关工作，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料和财物：（一）建设单位依法移交的物业承接查验资料；（二）物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设备；（三）公共收益的结余、预收的物业费；（四）公共水电分摊费用交纳记录，物业共有部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；（五）应当移交的其他资料和财物。问题39：物业服务合同终止后，如何加强对原物业服务人和新物业服务人之间交接工作的监督？答：本条例作了具体规定。本条例第三十五条第三款规定：区县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对交接工作的监督。针对原物业服务人未按照规定退出物业管理区域，本条例第五十三条设置了相应罚则：原物业服务人未按照规定退出物业管理区域和移交相关

-24-资料、财物的，由区县物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予通报批评，并处一万元以上十万元以下的罚款。问题40：物业管理活动中信息公开的方式有哪些？答：本条例作了具体规定，在法规释义中作了说明。针对物业管理活动中筹备组、业主委员会、物业服务企业等主体信息公开的方式，本条例除要求应当在物业管理区域内显著位置公布之外，还规定可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主（本条例第十二条、第十九条、第三十一条）。对此，法规释义中解释，物业管理区域内显著位置主要包括公告栏、主要出入口、楼道口、电梯厢等场地。考虑到电子信息技术应用的不尽成熟，本条例规定“可以”而不是“必须”通过电子信息技术的方式告知全体业主。问题41：物业服务人应当及时向业主公开哪些信息？答：本条例作了具体规定。根据本条例第三十一条规定，物业服务人应当及时向全体业主公开的信息包括：（一）物业服务人的营业执照、信用信息和服务咨询投诉电话，项目负责人的基本情况和联系方式；（二）物业服务内容、标准，收费项目、标准、方式等；（三）物业承接查验情况和物业承接查验协议；（四）电梯、消防、二次供水等

-25-专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修保养记录和应急处置方案等；（五）涉及维修、更新、改造项目资金使用情况的明细；（六）水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况；（七）由物业服务人受托经营的业主共有部分收益情况；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定应当公示的其他信息。前款第一项至第四项应当持续公示并及时更新；第五项、第六项每年公示不少于一次，第七项每半年公示一次，公示期不少于三十日。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。问题42：如何督促物业服务人进行信息公示？答：本条例作了具体规定。本条例第五十二条设置了罚则，具体为：物业服务人未按照规定公示信息的，由区县物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下的罚款。问题43：如何加强对物业服务人履约的监督？答：本条例作了具体规定。关于政府部门的监督，本条例第三十条第二款要求市、区县物业主管部门加强对物业服务人的考核、管理，提高物业服务质量。关于业主的监督，本条例第三十四条规定：业主委员会和物业服务人签订物业服务合同时，可以约定每年将一定比例的应交物业费存入业主委员会专门账户并根据物业服务质量评价

-26-结果予以支付。业主委员会应当组织业主共同对物业服务人进行服务质量评价。区县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对物业服务质量评价内容、方式等进行指导。问题44：物业费可以采取哪些形式进行约定？答：因国家发改委文件已有规定，本条例不再重复。国家发改委《物业服务收费管理办法》（发改价格[]号）第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。问题45：如何确定物业费收费标准？答：因省、市政府文件已作具体规定，本条例作原则性规定。条例第三十二条规定：物业主管部门应当动态发布物业服务等级标准。物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和市场价格信息。物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，由业主和物业服务人按照国家、省有关规定，在物业服务合同中约定。

-27-在实践中，对于湖州市区的物业费定价，市发改委、市建设局联合下发的《湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）》（湖发改商价[]号）第七条规定，普通住宅小区（不包括别墅、排屋等高标准住宅）的前期物业服务费试行政府指导价。非住宅物业和别墅、排屋等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业费实行市场调节价。对于湖州各县的物业费定价，已从《浙江省定价目录（年版）》中移除，统一实行市场调节价。问题46：物业服务人是否应当公布物业费使用情况？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。问题47：能否对物业服务人使用物业费的情况进行审计？答：因国家发改委文件已有规定，本条例不再重复。根据国家发改委《物业服务收费管理办法》（发改价格[]号）第十五条规定，实行物业服务费用酬金制

-28-的，业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。另外，实行物业服务费用包干制的，相关法律、法规、文件未就物业费收支情况审计作出规定。问题48：业主转让物业时，未结清的物业费由谁承担？答：上位法已有规定，本条例作了进一步补充。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。对此，本条例第三十三条第三款补充规定：业主转让物业专有部分的，应当如实告知受让人物业费支付情况。问题49：如何督促业主按照合同交纳物业费？答：本条例作了具体规定。一是依照法律救济。本条例第三十三条第二款规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。二是发挥业主委员会作用。根据本条例第十六条第一款规定，业主委员会职责中包括了督促业主交纳拖欠的物业费。三是限制参与业主自治。根据本条例第十七条第

-29-一款规定，管理规约、业主大会议事规则可以规定，业主违反约定拒交物业费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的，不得担任业主委员会成员。问题50：物业服务行业协会应当在物业管理活动中发挥哪些作用？答：本条例作了原则性规定，在法规释义作了相关说明。本条例第八条规定，物业服务行业协会应当加强行业自律，规范服务行为，促进物业服务企业诚信经营，开展行业守信激励和失信惩戒，推动行业健康有序发展。对此，法规释义中解释，在国家推行“放管服”改革的背景下，行业协会应更好地发挥作用。本条强调了“行业自律”，其目的是通过共同约定、从严管理，促进行业健康发展，增强行业荣誉感，提升服务对象的满意度。问题51：如何加强老旧住宅小区物业管理？答：本条例作了具体规定。本条例第三十六条规定：对建成时间早、配套设施设备不全或者破损，未实施物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主组织，选聘物业服务人或者开展自我管理；无法选聘物业服务人或者无法开展自我管理的，街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居（村）民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担。市、区县人民政府应当制定老旧住宅小区整治改造计

-30-划，完善配套基础设施和公共服务设施，逐步实施物业管理。问题52：物业管理区域内禁止行为主要包括哪些？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第四十三条规定：禁止下列损害公共利益的行为：（一）违法改变房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）擅自改建、占用物业共用部位；（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（六）超标排放有毒、有害物质；（七）排放超过规定标准的噪声；（八）法律、法规禁止的其他行为。问题53：如何加强对物业管理区域内禁止行为的监督？答：本条例作了具体规定。本条例第三十八条规定：管理规约可以对住宅小区车辆停放、消防安全、装饰装修、杂物堆放、动物饲养等事项以及约束性措施依法作出约定。对物业管理区域内发生的违反法律、法规以及管理规约的行为，业主、业主委员会有权劝阻、举报。物业服务人应当及时劝阻、制止，收集固定相关证据；劝阻、制止无效的，应当向有关行政主管部门报告并协助处理。

-31-问题54：如何加强物业管理区域内行政执法的力度？答：本条例作了具体规定。本条例第三十九条规定：区县综合行政执法、公安、建设、自然资源和规划、市场监督管理、生态环境、消防救援等部门和机构应当建立住宅小区执法工作责任区制度，在街道办事处、乡镇人民政府的协调下，加强执法联动，依法查处违法行为，维护小区管理秩序。市、区县人民政府应当健全执法监督制度。问题55：如何加强对物业管理区域内便民设施的维护管理？答：条例作了具体规定。本条例第四十条规定：物业服务人应当加强对垃圾分类、车辆充电、健身、通讯、智能快递等便民设施的巡查，及时协调有关责任单位处理解决巡查中发现和业主反映的问题，使便民设施处于良好状态。问题56：如何加强对物业管理区域内装饰装修行为的监督管理？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第四十五条规定：物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及临时管理

-32-规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。问题57：如何加强对物业管理区域内生活垃圾分类投放的监督管理？答：本条例作了具体规定。本条例第四十二条规定：物业管理区域内实行生活垃圾分类和定点投放制度。业主和非业主使用人是生活垃圾分类投放的责任人。物业服务人、垃圾分类服务企业应当依法或者依照合同约定加强生活垃圾分类投放的管理。物业服务人、垃圾分类服务企业、业主委员会发现投放人不按照分类要求投放的，应当要求其改正；投放人拒不改正的，应当及时报告综合行政执法部门处理。问题58：如何加强物业管理区域内高空坠物安全管理？答：条例作了具体规定。本条例第四十三条规定：业

-33-主、非业主使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、阳台等设施的管理，防止设施、搁置物、悬挂物等脱落、坠落，造成安全事故。物业服务人应当加强日常巡查，发现存在安全隐患的，应当及时采取必要的防范措施并向业主委员会、居（村）民委员会报告。问题59：如何确保物业管理区域内停车位优先满足业主需要？答：上位法已有规定，本条例作了进一步细化、补充。民法典第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本条例第四十一条第一款规定：物业主管部门应当按照业主优先、公平合理、便于管理的原则，加强对规划用于停放汽车的车库、车位销售、附赠、出租等的指导。问题60：如何规范物业管理区域内的停车管理？答：本条例作了具体规定。关于公共车位分配和收费，本条例第四十一条第二款规定：业主大会、业主委员会可以采用先到先停或者定期抽签等方式分配业主共有车位的使用权，经业主大会同意可以实施临时停车收费管理。关于车辆停放的监督管理，本条例第四十一条第三款规定：对违反车辆管理的行为，业主委员会可以依照管理规约采取约束性措施。

-34-问题61：如何加强物业管理区域内消防安全管理？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省消防条例》第十五条规定：综合楼、商住楼、居民住宅区的业主或者业主委员会，可以委托物业服务企业或者其他管理人对共用的疏散通道、安全出口和消防车通道进行统一管理，对共用的消防设施、器材进行维护。业主或者业主委员会自行管理建筑物及其附属设施的，应当明确管理组织或者人员，对建筑物的消防安全实行统一管理。提倡居民家庭配备灭火器和独立式火灾探测报警器等消防器材。《浙江省消防条例》第十六条规定：物业服务企业应当在其管理区域内履行下列消防安全职责：（一）建立健全消防安全制度，落实消防安全措施；（二）对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地按规定进行维护管理；（三）开展防火巡查和定期检查，及时消除火灾隐患；不能及时消除的，应当报告业主委员会或者公安机关消防机构、公安派出所；（四）物业服务合同依法约定的其他消防安全职责。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防车登高场地的行为，应当予以劝阻、制止，业主或者业主委员会应当予以配合；对不听劝阻、制止的，应当及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。没有成立业主委员会，也没有委托物业服务企业统一管理的居民住宅区，由村（居）民委员会负责消防安全日常管理。

-35-问题62：物业管理区域内的共用部位是指什么？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第五十八条第一款规定：共用部位是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。问题63：物业管理区域内的共用设施设备是指什么？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第五十八条第二款规定：共用设施设备是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。问题64：如何规范物业管理区域内公共收益的管理？答：本条例作了具体规定。一是明确归属。本条例第四十四条第一款规定：利用物业管理区域内业主的共有部

-36-分产生的收入，扣除合理的成本之后为公共收益，归业主共有。二是明确管理要求。本条例第四十四条第四款规定：公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布。三是明确用途。根据本条例第四十五条第一款规定，公共收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以由业主共同决定用于物业管理方面的其他需要。四是明确管理主体。本条例第四十五条第二款规定：业主大会成立前，公共收益由居（村）民委员会开设银行专户代管，业主大会成立后经业主大会同意可以由居（村）民委员会代管。业主委员会自行管理的，应当接受居（村）民委员会的监管。问题65：公共收益如何用于补充专项维修资金？答：本条例作了具体规定。根据本条例第四十五条第一款规定，公共收益用于补充维修资金的，应当按季度补充，补充比例不低于公共收益专户余额的百分之五十，补充后达到首期交存金额的，可以停止补充。问题66：什么是住宅物业保修金？答：省政府文件已有规定。根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发[]19号）第三条规定，保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交

-37-存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。问题67：住宅物业保修金交存的标准是什么？答：省政府文件已作规定。根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发[]19号）第八条规定，建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金。问题68：如何督促建设单位按时、足额交纳保修金？答：因上位法已作规定，本条例不再重复。《浙江省物业管理条例》第五十三条规定：建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。问题69：住宅物业保修期限是多久？答：省政府文件已作规定。《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发[]19号）第十条规定：正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于8年；（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修

-38-工程，为2年；（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。本办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。问题70：若建设单位已不存在，应当如何处理住宅物业保修金？答：省政府文件有明确规定。《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发[]19号）第二十条规定：建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，设区的市、县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。问题71：什么是专项维修资金？答：省政府文件已作规定。《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发[]19号）第二条规定：物业专项维修资金是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。问题72：专项维修资金交存的标准是怎样规定的？答：省政府文件已作明确规定。《浙江省物业专项维

-39-修资金管理办法》（浙政发[]19号）第六条规定：新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。问题73：哪些费用不得从专项维修资金中列支？答：省政府文件已作明确规定。《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发[]19号）第十九条规定：下列费用不得从专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。问题74：如何解决专项维修资金使用难问题？答：本条例作了具体规定，就紧急情况下专项维修资金的使用设置了“绿色通道”。本条例第四十七条规定：发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，物业服务人或者业主委员会应当立即组织应急维修：（一）消

-40-防设施故障；（二）电梯故障；（三）水泵、水箱（池）故障；（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的；（五）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用的；（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；（七）其他紧急情况。发生前款所列紧急情况，需要立即对共有部分进行维修和更新的，由物业服务人或者相关业主提出建议，经业主委员会和居（村）民委员会证明核实，向物业主管部门申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。申请使用符合条件的，应当及时拨付。紧急情况下维修资金使用金额不得超过首期交存维修资金总额的百分之十。市、区县物业主管部门应当对应急维修和维修资金支出情况进行监督。问题75：能否增设专项维修资金保值增值的相关规定？答：省政府文件已作明确规定。《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发[]19号）第二十四条规定：在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。问题76：如何更好体现国家公职人员在物业管理活动中的带头模范作用？答：本条例作了原则性规定。本条例第七条第二款规

-41-定：国家公职人员、人大代表、政协委员、先进模范等应当带头遵守物业管理相关规定，充分发挥示范引领作用。问题77：如何加强对物业管理活动中业主个人信息的保护？答：本条例作了原则性规定，在法规释义作了相关说明。一是在电子信息技术运用过程中，本条例第十条第一款规定：鼓励开发、采用新技术、新方法，促进互联网、物联网等技术与物业管理的融合，提高物业管理、服务的智能化水平，并依法保护个人信息安全。对此，法规释义中解释，不仅鼓励采用，还鼓励开发新技术、新方法，实现物业管理服务中的“数字赋能”，同时要注意保护个人的信息安全。二是在业主委员会成员履职过程中，根据本条例第十八条规定，业主委员会成员不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。三是在物业服务人提供服务过程中，本条例第三十条第一款规定：物业服务人应当按照物业服务合同约定履行义务；不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。问题78：业主能否将住宅改变为经营性用房？答：因上位法已有规定，本条例不再重复。民法典第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性

-42-用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。《浙江省物业管理条例》第四十条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。问题79：如何支持物业服务人参与突发事件应对工作？答：本条例作了原则性规定。本条例第九条第二款规定：物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的，区县人民政府给予必要的物资和资金支持。问题80：如何明确我市南太湖新区管理委员会在物业管理活动中的职责？答：本条例作了原则性规定。本条例第四条第二款规定：南太湖新区管理委员会根据授权、委托，在所辖区域内履行区县人民政府职责。